原标题：俯瞰过去，创新未来！优设创研院 · 华东院圆满启动，共探产品力及场景化创新
随着国家对房地产的调控，房地产的总实力跃入眼帘，竞争从单纯的拼规模阶段进入拼产品的阶段，高品质的“产品力”正成为房企新的立足点，竞争日益激烈，各房企都在不断探索，寻求突破，或改造升级，或融合赋能，以求提升产品力，增强核心竞争力。
此次会议聚集了来自旭辉集团、上置集团、中国能建、陆家嘴集团、绿城中国、中海、宝龙、华润、合生、珠江投资、世茂、融信集团、新世界中国等30余家地产设计研发部门负责人，以华东区域地产产品及市场为基点，一同探讨产品力时代下《提高城镇化生活品质》，《打造场景化创新IP》以及《设计如何赋予产品生命力》，为地产行业上下游的全链协同更好赋能。
优设创研院华南院理事长/广东珠江投资股份有限公司产品研制及创新管理中心联席总经理 韩东航
翻山越岭只为一场遇见，全力以赴只为一次改变。“产品力”、“创新”是近两年房地产紧抓不放的字眼，也是中国人居发展的核心价值和不变的逻辑。
今天我们所在的上海中心大厦堪称超级巨型地标式摩天大楼，用蜿蜒的黄浦江勾勒出的城市线条，建筑外部的形状更是旋转延伸向云端，今天的论坛也仰仗在座的各位行业大佬，让我们也可以一起站在行业高处，俯瞰走过的历程、留下的创造，探索创新的未来。我们的优设创研院· 华东院创立的初衷也是如此，自成立以来，始终希望以新视角，认知新生代需求，做房地产行业的先行者，创新地产设计产品，共同为广大购买的人打造高品质生活方式和产品，同时引领行业发展，推动产业进步。
优设创研院华南院理事长/广东珠江投资股份有限公司产品研制及创新管理中心联席总经理 韩东航
设计在产品整个的开发过程中举足轻重，占了很大的比例。作为华南院第一任理事长，回望这两年，华南院理事单位和理事人员已有100多位，更是切身感受到，优设创研院是一个很好的开放式交流平台，集合一线房地产研发人员、设计管理者、设计合作伙伴，专注于产品的研发、创新，用针对当下行业痛点的主题活动将大家聚集在一起，或深度研讨，或放松畅游，让设计人可以尽情互动，无私分享，畅所欲言。
韩东航表示，华东院的启动带来了蓬勃生机。期望华东院能够秉承海派文化，兼收并蓄，在国际上洋为中用，在国内南北贯通，引领和创新更多更好的产品。
范逸汀表示，很开心参加优设创研院·华东院的首次设计论坛。即将过去的2022年，艰难不仅仅存在于地产行业，放眼全球的市场，各行各业都不容易，这也是由宏观经济周期波动和增长动能切换，两大趋势叠加而共同产生的。
我们始终相信，在任何时代，衣食住行都是必不可少的永续性行业。尽管行业会随着宏观经济周期的起伏而波动，但是持续的技术进步始终是推进行业发展不可或缺的一支力量。在这样的大环境下，我们应该依托技术一直在升级与创新产品，顺应时代变化，将危机转化为机遇；与此同时，对于个人而言，也需要借此机会不断充实自己，提升能力，为变化做好准备。
虽然经济周期在改变，地产行业进入2.0的存量时代，改变了地产的价值逻辑，但设计的核心不会发生明显的变化，围绕客户的真实需求，打造产品力，不断进行创新升级。今天的论坛听到了很多有力量的声音，让我们始终相信未来还有无限空间。
去年以来，房地产市场面临调整，设计和产品明珠暗投，似乎无论如何，都不够完备。但并不代表没有出路可循，如范总所说，衣食住行未来仍将持续存在。
杨科伟表示，行业接下来的5-10年仍然是坚持房租不炒，租购并举，实现稳地价、稳房价、稳预期，整个房地产行业的政策环境不会有太大的变化。短期来看，面对企业宏观经济下行，政策出台扶持，支持房地产企业适度合理融资，主要核心还是保交付。
对于行业规模，未来几年可能会下降到10亿平方米，对于所有从业者，现在可能是未来的5年10年中最好的一年。但同时，市场进入了全面改善的时代，房企将产品的研发都聚焦于改善、提升，更看重买房的人想要什么。改变研发逻辑，产品才能够在未来的市场之间的竞争中脱颖而出，在一直在变化的行业里能够立于不败之地。
衡柯宇表示，未来十年，房地产行业将从粗放运营转向细腻运营，产品力将从幕后走到台前，成为行业转型的重要驱动力，那么怎么样提高产品力呢？
独立的产品创新咨询机构“未来范儿实验室”，基于丰富的行业经验，细致的宏观经济、趋势、社会热点和客户洞察，提出产品力升级的“PPT”模式，即人(People)、产品(Product)和技术(Technology)：
People——消费时代结构跃迁，更关注人本源诉求。更加注重社群关系和交互细节，突出单一个体特征，但是又将其融合于场景中，全面创造关于空间的新认知和新审美。
Product——产品升级两大方向：IP与内容。IP代表着会说话的产品符号，代表着品牌声誉，是一个“行走的传声器”；内容则可以持续激活用户，可生长的内容是未来的核心竞争力。
Technology——技术突破物理束缚，数字空间升级客户体验。突破传统认知的用户运营模式，创新用户连接方式，更兼容以支撑用户体验，提升用户运营效率，更有效沉淀数字用户资产。
随着信息传递效率的提升和消费结构的跃迁，人们的生活将越来越场景化和体验化，基于场景单元的PPT产品设计模式，以人为本的技术驱动型产品创新研发，必然带来更多的流量，激发更高频的互动，形成更多的传播声量，带来更忠诚的行为，绑定更长期的关系。
20多年来城市化的快速发展带来的不仅是房地产规模的扩大，同时带来老化和破败的部分。破败的部分可能是城镇发展过程中遗留下来的废弃工厂或其他建筑垃圾。凌子达认为，旧建筑改造的未来趋势会是发掘待改造建筑的人文历史价值，保留原建筑的空间特点，赋予建筑新的功能，重现城市的文脉与历史文化，建立新的商业模式。
伦敦的泰特美术馆便是一个完美的示范，当地政府的改造方案并没有以大面积拆除为主，而是重视其历史人文价值、保留其建筑空间特点，并以此为基础建立了美术馆，使其不仅是英国工业时期历史文化标志，还是城市重要的网红打卡点。除此之外，国内的新天地也是颇具有代表性的改造项目，既保留了石库门所特有的人文气息，又以此为基础建立了购物中心，发挥建筑的商业价值。
在凌子达看来城市像是一个巨大、且不断生长的有机体。绿肺带来了呼吸，道路如同血液一样输送人类去往城市各个角落，物流则像养分一样供给城市生长。而城市更新改造，则是探寻景观与建筑的关系，以此注入城市崭新的活力。
谈到产品的最基本属性，对于房子来讲，最主要的就是舒适、便利，满足人们生活基本的需求，所以水是非常重要的一个元素。
韩德伟表示，吉博力专注给排水已有146余年的历史。从管路设计到产品研发再到安装服务，吉博力能提供一套完整的闭环服务。一个好的排水系统，不仅要把水顺畅且安静地排掉，还要把臭气隔绝在管道内，防止返流进入室内。
后疫情时代，大家对居家健康的关注再度升级。在各城市疫情封控期间被证实，排水系统会引起病毒的垂直传播。排水系统是一个系统工程，并非是简单买一个防返臭地漏就能得以解决的。吉博力排水系统的最大优势是能够完全隔绝从地漏、存水湾、管道井系列全面封闭的传播风险，实现居家空间不堵不漏不吵，这不仅是产品最主打的一个特点，也是在各个开发商和设计单位获得广泛认同的一个优势。
不光是排水系统，给水系统也对人的健康起到至关重要的作用。吉博力智洁活水系统采用双向环路，串联式原理，即使用一个马桶时，屋内其他卫生间的水都会微微流动，防止军团菌的滋生。
在安装方面，吉博力从前期设计到产品的供应到最后的安装，都有专业的团队来进行配合。在给排水系统方面，吉博力可以做到让消费者安全无忧的使用，并且实现自己的很多的设想和设计，提升居住品质，打造绿色人居。
可持续建筑意味着需要从建筑的建造阶段到使用寿命结束全面考虑，建造更具低碳环保、更能有效利用自然资源、更节能、更符合生物多样性、更以居住者为中心的健康建筑。源于1665年的圣戈班，一直深耕建筑材料领域，为全球客户提供高品质的解决方案，同时不断探索建筑、自然和人的有机融合。
柳建峰表示，圣戈班一直在探索新型材料和技术，追求更低碳环保的建筑材料和低碳清洁高效的生产技术，追求可持续发展，以圣戈班在国内最大的业务石膏基建筑材料为例：石膏的煅烧温度较低，不同品种的石膏会有一定的区别，通常只有160℃左右，水泥的煅烧温度大约1450℃左右，所以在煅烧环节石膏的能耗比水泥要低很多。
特别是石膏板业务，在成熟工厂内部石膏板可以做到百分百的循环利用。圣戈班石膏板的种类包括标准纸面石膏板，耐水纸面石膏板，防水纸面石膏板等，并且采用了板芯发泡工艺，不仅可以节省材料降低能耗，还具有一定的保温性能。值得一提的是，圣戈班石膏板产品力升级后还推出了红杰科欧标认证分解甲醛石膏板和哈比特高功能石膏板，为高品质室内住宅环境保驾护航。
以及，用轻质抹灰石膏代替原来的水泥砂浆产品，能够有效降低60%以上的碳排放量，一个年生30万吨的轻质抹灰石膏工厂，意味着圣戈班工厂节约的碳排放量相当于30.7万亩竹林一年的二氧化碳吸收量，同时用数字化，控制生产、运营全生命周期的碳排放量，带给使用者健康环保的生活品质。
另外，圣戈班始于1936年的绝热隔音材料部也是圣戈班技术实力的体现。该材料部门主要生产包括玻璃棉、岩棉、天花板及发泡保温材料，玻璃棉产品有板材、卷毡以及管壳等多种形式。主要用于新建筑及旧建筑翻新中屋顶、墙面、地面以及暖通空调、工业管道、罐体等的绝热、隔音、降低能源消耗和消除噪音，同时最大限度的提高生活舒适度。
西卡是一家拥有百年历史的瑞士企业，全球有超过300家工厂，27,000多名雇员，在胡润的500强的排行榜上，位列第三百六十八位。1993年，西卡中国进入大陆市场，在全国共设有28家工厂，2021年的销售额超过100亿元人民币。
蒋滨松表示，在很多年前，西卡就提出可持续发展的理念，口号是更多价值更少影响。无论是新建的，还是翻新的项目，西卡的产品都可以应用于屋面、墙面、地坪、地下室的各个场景，提供系统的可靠的防水和防火解决方案。西卡也一直通过提升产品的耐久性，让后期维护成本变得更加的经济。
西卡一直致力于改善自己的产品，实现对环境更加友好。像西卡的独创的LC3减排技术，可以让水泥碳排放大户在生产过程当中降低40%的二氧化碳排放。铝咖啡技术实际上是一个混凝土的循环利用技术，可以将废弃的混凝土再次利用，这些都是西卡对环境作出的贡献。
在产品力升级方面，西卡的产品非常多元化。西卡的SikaSwell® 系统，可以在管道上进行连接的一个遇水膨胀的止水带，它的安装和现有的止水环相比，非常容易简单。同时，西卡专用的密封胶也同样可以遇水膨胀，长期承载70米的水压，在国外的报告中，防水效果可以做到跟建筑同寿命。
在场景化的创新方面，西卡有八个领域可以为房地产开发商提供解决方案。从高性能的混凝土、清水混凝土、低碳水泥的应用、防水与密封粘接相结合的防水体系、整体地坪系统、外墙装饰砂浆、先进的防火体系、屋面防水体系、完整系统的修补和加固体系，再配合洗卡强大的研发能力和技术服务能力，西卡相信可以为业主和设计师提供很多不一样的选择。
蒋滨松还介绍了西卡ESG行动，EcoVadis是知名的全球企业可持续性评级平台，旨在促进全球供应链的可持续发展，获得金牌印证西卡可持续发展的综合表现不断进步，ESG相关制度所制定的政策、采取的行动以及获得的成果受到国际认可。西卡获得2021年10,000千瓦时电量来自于可再生资源I-REC证书，同时西卡多项产品通过LEED认证，为酒店建筑通过LEED认证赋能。
产品作为竞争致胜的“压舱石”，很多房企都在谋求提升产品力，应如何加快升级产品体系、提升创新能力，深度把握客户更深层次的需求，拥抱房地产行业产品发展新趋势。
面对各房企对产品力升级诉求，以精准把握客户价值，应对行业变化，实现价值突围，独立产品创新咨询机构未来范儿实验室衡柯宇认为，产品力升级应从以下5点展开：
2. 聚焦终端消费者：行业视角从土地转向客户，即终端消费者，无论是开发、设计公司、材料商，还是物业公司，都需要把眼光聚焦到终端消费者——他们的生活场景决定他们如何使用产品，然后才有生产和销售。
3. 品质至上：品质分成三个层级 1）基本问题，如渗漏；2）物业问题，如客户保修方便，生活便利；3）运营问题，持续创造客户价值。
4. 产品力提升三个关键点：1）聚焦细分客户，保持战略定力——未来的房地产不是全覆盖，而是聚焦某一细分客户，满足他们的生活，创造客户价值；2）在细分客户的基础上，打造产品IP，让产品会说线）保持开放性思维，跨行业汲取经验，技术是驱动社会发展的第一生产力。
5. 场景化产品设计应关注6个方向：高颜值、国际范、低能耗、便利性、烟火气、文化味。
杨振宇表示，虽然目前受到经济形势的影响，地产市场处于下行阶段，但在他看来，这正是一个利于产品研发的时代。
严峻的市场标志着强者之间激烈的竞争，而强者之所以能够生存下来靠的是好产品在一众竞争者中突出重围，好产品则是客研力、产品力、性价比三个方面叠加出的产物，以高颜值、国际范、便利性和多样性的表现形式来提升客户的生活质量与幸福度。
王超在研讨中提到，不同的目标客群（包括对应的年龄结构）的兴趣趋向对于住房的要求不尽相同。
买房如同恋爱一般，始于颜值，忠于内在，所以房地产开发应该针对产品品质更为精细化，不仅仅止步于住房的户型或是建筑特色。例如，物业等相应设施配备的完善度也应纳入考量范围，根据客户的购房目的提供相应的物业设施，通过客户当下的需求去理解他未来的需要，同时给与更好的引领与服务。
首先，关注产品力升级，例如解决像屋面、地下室渗漏的问题；其次，注重差异化。从最前端开始去了解客户，根据他们的需求做一些定制化的改变。最后，要以一个非常开放的心态去接受一些新的技术，创新的核心是“用”。在变局中突破自我，为未来10-20年打造一个全新的不一样的竞争力。
在竞争加剧情况下，怎样才能利用好场景化打造创新IP，又如何将其在新商业地产里完美的进行呈现和演绎？
优设创研院华南院理事长/广东珠江投资股份有限公司产品研发及创新管理中心联 席总经理 韩东航
韩东航表示，住宅、商业的场景化创新以及一些其他品类的产品化创新是近年来较为热门的话题，商业地产更适合做场景化创新，一个优秀的创新作品可以提升商业属性、取得更高收益。而对于住宅场景化，通过特定的设计途径让客户满意，为住宅注入灵魂，从而增强体验感。
产品的场景化创新无论是从开发的角度、设计角度，还是用户最终的体验，都能够达到共赢的效果。
方昆在谈及产品场景化创新时指出，要着重于产品开发的场景与痛点。对于“场景”而言，要尊重土地和环境，也可以与属地化政府进行合作。
例如上海疫情管控严峻时期，上海美兰湖会议中心承载了宝山区物资供应的任务，在疫情过后，根据消费者痛点，打造“产、学、研”的体验式消费营地。为暑期孩子们提供了很好的营地场景体验场所，如儿童话剧社、湖面划船、帐篷露营等。解决了父母自身休息的同时又需要照顾小孩的矛盾点，企业也创造了收益。另外，关于城市中心的旧改项目，如何对于保留保护构建的复建尊重，尊重土地、尊重产品，上海老石库门的重现和市中心街区式体验是重点研究的方向。
韩睿认为，当下市场环境的不景气只是遵循事物的基本发展规律——房地产已阶段性完成为社会基础建设，提高人民幸福指数做出巨大贡献的光荣使命，物盛则衰，失之常态。也正因如此，开发商的低获利，倒逼房地产往更加专业、更精细化、更严格的高质量方向发展，对设计管理者提出了更高要求。
打造场景化创新IP 在商业项目上尤为明显。艺术品是商业的灵魂，大型商业与艺术装置的配套IP，往往是给人们留下最深印象的记忆点。在这个优质产品层出不穷的市场，怎么才能脱颖而出让客户记住，成了开发商重金打造的重点。例如上海新开业的苏河湾万象天地，其艺术装置是背着书包的长腿男孩，大长腿跨越了两城楼，极富童趣。同时，还应该体现出企业自身的独特气质，只属于此系列产品的DNA，才能可持续发展及扩张延续下去。
如今，更多商业引入了体验文化艺术业态，例如K11更是把艺术博物馆搬进了商业，定期更换，游客除拍照打卡外，有更深层的沉浸式体验。韩睿相信，在未来，用心打造出来的场景，有声音、有味道、可沉浸，提升艺术修养及陶冶身心的综合空间，定会成功！
IP最早起源于互联网时代的兴起，通过IP地址来定位到一个人。凌子达认为，现如今的IP代表着鲜明的品牌特色或个人风格，在流量时代下，IP的打造尤为重要。对于地产这个行业而言，IP应当走向产品化，虽然不同企业对于产品化的定义维度或思考方向各异，但不同的体验感的提升都将形成企业产品独特的记忆点。
安宏在讨论中提到，随着近年来中国已基本进入老龄化社会模式，养老地产的概念流行起来。
养老地产顾名思义，就是将先进的养老理念同场景化地产设计相结合，一些有名的项目甚至可以做到使业主从大门进入之后便不会受到风吹雨淋的影响，项目的软件与硬件都为贴合用户需求而进行提升。
产品升级是一个永恒的线年的历史，在全球有八大研发中心，企业在创新和研发能力上是很强的。根据各个国家和市场的需求来研发新的产品。从普通石膏板，到可以分解甲醛的石膏板，再到哈比特高功能石膏板，都是一代代升级研发而来。强大的创新和研发能力也是保证企业生命力、竞争力和可持续的关键因素。
随着消费需求的迭代升级，符合认知与精神契合的消费场景更容易引起消费者共鸣。地产如何通过独特的客户体验传递产品的生命力？
室内设计在地产板块中其实是非常小部分，但它却是非常重要的环节。室内是微观，但直接面对客户，影响客户生活的方方面面，比如插座和台面的高度、开关面板位置是否便捷等。生活经验、专业理论可以指导设计，赋予项目一定的前瞻性，延长产品的生命周期，赋予其生命力。
在城市建设领域，有很多技术科技可以给人们带来很好的体验感，比如为筹备上海世博会而修建的浦东中环线采用了当时非常先进的OGFC技术，路面上松散的空间孔隙可以快速排出积水，防止产生水雾影响行驶视线，同时也可以在降低行车的噪音。上海迪士尼在设计初期，便规划了种植土修复工厂和水质处理厂，为园区打造属于迪士尼的“青山绿水”；游客排队通道的栏杆，则采用食用级的不锈钢材料以及高温防烫的涂料，保障了游客的安全，也让他们感受到尊重。
这两个十多年前的案例为什么拿到现在来讲也不过时？这是因为在设计中融入科技，使得项目在时间的长河里，拥有了属于他们自己的生命力。
童毅院长表示，希望利用科技力量、结合正在改变的年轻一代的需求和习惯，打造出更适用更美好的房产作品。
上海近年来聚力打造公园城市，公园型社区和花园式社区的打造延伸到地产领域，围绕客户体验就不仅仅是某一个细节的考虑，首先应该从片区顶层规划，从空间布局到功能配套都要兼顾客户的使用需求和感受。其次从设计角度要深入挖掘客户的需求，策划为先，细化定位，精细化的分类分级有针对性的去设计。
公园城市的核心理念是做到城市空间与生态系统无界融合，那么就地产景观而言，设计的创新理念如何完整落地呈现也是目前面临的困境之一。设计引领的EPC模式是否适用于地产领域值得探讨和实践。全产业链各阶段如果能实现无界融合，无疑能够最大程度地实现设计理念，带来全方位的客户体验。
设计是艺术和科学的结合，有些设计师可能过于追求美学，重视个性化，忽略了普遍客户的基本功能需求，导致呈现的效果在某些程度上偏离科学和人们的使用习惯。无论住宅还是酒店、商业项目设计的逻辑一定是以人为核心设计的人居环境， 从入住的那一刻起，是否能体验到一种发自内心的舒适与安心。一定是安全 、功能 、运营再到美学。
再次，从使用者真实的体验到体验设计，把体验作为设计对象当体验成为设计对象，被设计的是特定人群在特定场景的一段特殊经历。
从目标设定期望值设定、服务场景模型、共同创造、制造惊喜、意义塑造都是服务设计中创造个性化体验。例如，当图书馆作为公共服务，不再只是提供图书借阅服务，而是成为了城市居民社交互动、社区建构和休闲平台的时候，图书馆用户从被动的媒介使用者变成了社会活动的主动参与者和内容创造者，这就是芬兰赫尔辛基颂歌中央图书馆的设计理念。设计师并没有局限于提升图书馆的借阅体验（使用者真实的体验），而是改变了人们对图书馆的认知预期，重新引导了进入图书馆的目标，为以图书馆为载体参与社会互动的人们创造了一段特殊的经历（体验设计），并且让这段经历成为了启发更多设计师和社会大众的故事。
