业主们必须赶快行动起来找人维修加固，等靠要的思想要不得，自己的房子自己负责

  那么，是什么问题造成建筑外墙脱落？据专家分析说，外墙脱落，主要发生在两种形式的建筑外立面中。一是2000年左右，在住宅建筑中常见的瓷砖外墙。从2000年开始，江苏、上海、厦门、西安等地已相继推出相关规定，限制或禁止在高层建筑中使用外墙瓷砖。住建部也从2022年9月14日起，明令禁用现场水泥拌砂浆粘贴外墙饰面砖。但在相关规定生效前，已有大量建筑采用瓷砖外墙工艺。

  另外一种外墙脱落频发的，是近些年常见的粘锚外墙结构。这种外墙形式用水泥砂浆把保温板材料粘接到基墙，再用锚钉固定，最外层刷涂料。常用的保温材料，如聚氨酯，时间长了容易老化变形，岩棉材料在吸水后容易塌缩。真石漆等外层涂料，在常年日晒雨淋后也容易老化。施工全套工艺流程中，作业条件也存在很多限制。

  专家表示，当高温、大风、降雨、冰雹等极端天气出现，也可能加速房屋外墙老化，从而出现脱落。

  那么，如果墙体脱落砸到人怎么办呢？如果依据《民法典》相关规定，住宅外立面墙体脱落造成的财产损失或者人身伤害，由建筑物所有权人、管理人或者使用人来承担责任。

  北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师认为，外墙面脱落由谁维修需要分情况去看，如果外墙未过5年质保期，那出现脱落的问题，维修费用应由开发商承担；如果过了质保期，出现外墙脱落，在范围比较小的情况下，应从物业费中拨出资金维修，如果外墙脱落较多、需要大面积维修，达到了公共维修资金的启动标准的，物业公司可经过业主大会同意后，申请使用公共维修资金维修。

  由于申请公共维修基金需要时间，物业应当在等待维修期间，在小区内做好风险提示和风险防范。否则如果出现问题物业公司也需要承担责任。

  北京市京师律师事务所律师王琮玮称：无论是开发商、业主或者是物业公司，要举证来验证自己在外墙脱落这个事情上没有责任，他才能够免责。

  专家表示，除了外墙脱落，房屋建筑老化后需要修缮、提升的地方还有很多。为此， 住房和城乡建设部 今年提出，研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

  去年6月26日下午，住建部部长倪虹会见中国银行董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高水平发展进行交流时提出要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

  “房屋养老金”又被称为“住宅专项维修资金”，是购房款之外，由购房人按规定的相关标准缴纳的、专项用于住宅楼房和小区共用部位共用设施设备维修养护的资金，用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。房屋养老金制度正是以此为基础，探索实现保障居民住房安全，完善住房设施的制度化和规划化。

  诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，探索建立房屋养老金制度具备极其重大的风向标意义，意味着对房屋安全的关注度正在提升，也是中央一次明确的发声表态，是房地产行业新模式的重要探索。

  “对于房屋养老金制度的讨论，和这两年住宅管理等有较大的关系。”易居研究院研究总监严跃进介绍，包括当前小区的燃气爆炸、房屋漏水、房屋承重墙问题、加装电梯等，其实都涉及住宅管理内容，此类内容都会涉及各类资金问题。所以此类制度的建立，更是需要仔细考虑资产金额来源和融资内容。

  目前，大量的房子开始步入“中老年”了，房子质量上的问题、维护问题开始显现。但目前既有住宅养老金可能不足，比如很多社区物业维修基金不足，需要金融资源进一步支持。

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