“问北京”此前曾多次报道过业主与开发商针对期房建成后与销售时的宣传是否一致，施工时更换材料是“难以避免”还是“货不对板”各执一词。近日，又有北京市丰台区首创天阅山河的多位业主向“问北京”反映，小区楼体已经封顶，但是开发商在售房时宣传的外立面“金属质感”绝对没体现，还更换了外立面防火保温材料，不过开发商对此有另一种解释。对此，您怎么看？

  北京市民崔先生向“问北京”（北京新闻广播新闻热线多万元购入了一套位于丰台区西南四环外首创天阅山河的面积为135平方米的期房，小区2024年交房，目前楼体已经建成完工，不过有部分业主对于楼体外立面使用的材料和呈现出的效果表示不满。

  业主崔先生：每套房子都是1,000万左右，大家认为它现在呈现的效果质量和价格相差太大。

  4月2号，记者跟随业主来到小区探访，看到小区内8栋楼的楼体南侧都贴有铝板幕墙，并且用铝条进行外立面装饰，楼体东西两侧和北侧则涂有灰色涂料，并用淡黄色的板材装饰条进行装饰。业主华先生（化姓）指着这些装饰条告诉记者：

  业主华先生：这种地方应该都是金属的，用铝支架的，就跟南面应该一样，后边是应该是有金属漆的，就是有金属质感的。现在用的是仿石漆，很便宜又难看的仿石漆，我们觉着这怎么能接受？所谓的金属质感在哪？

  华先生不断强调的“金属质感”，是指开发商在提交给区规自委的报规图中明确标注，楼体外侧为“金属质感饰面”，而业主们则认为，已建成楼体的东、西、北侧无论是涂料，还是装饰物都体现不出任何“金属质感”。业主刘女士告诉记者：

  业主刘女士：一点铝板都没有，泡沫塑料加涂料。他们跟政府约定（报规图）里面说它是一个四面都是金属质感饰面，我们都有它的第一版的宣传图。

  业主们对楼体外立面呈现出的样态感到不满后，向有关部门申请信息公开，由此还发现开发商在楼体东、西、北侧将合同中约定的外墙“棉岩保温板”更换成了“AEPS聚合聚苯板”。业主华先生说：

  业主华先生：从岩棉板给更换成了聚苯板，岩棉板的价格肯定要贵。关键是防火等级，一个是A1（岩棉板）一个是A2（聚苯板），我们合同上写的就是岩棉板，我们从来就没写过聚苯板。

  业主刘女士等人对记者表示，开发商向业主解释说，他们向有关部门备案过《设计变更通知单》，所有的施工都是按照设计变更单进行。但这一过程，业主毫不知情。另外，在业主刘女士等人看来，目前业主与开发商对“金属质感”各执一词，根源之一在于一个感性的描述词为何能作为文字说明出现在政府报规图里。

  业主刘女士等人：我们觉得这事住建委和规自委应该都需要介入，因为这个报规图最开始是在规自委那报备的，那你怎么可以通过这么一个模糊不清的东西？

  为核实了解情况，记者首先联系到开发商——北京创阅新科置业有限公司项目经理李女士，对方表示：

  开发商：我得跟公司说一下，看看有没有同事对接咱们媒体的，然后他们跟您联系好吗？

  截至发稿，记者没有收到回复。随后，记者以客户的身份来到项目售楼处，销售人员郝先生表示，在售房合同中有明确表述“外墙装修为铝板外墙、涂料”，没有约定外立面装饰物用什么材质，这方面开发商没有违背合同的行为；而目前更换的聚苯板要比棉岩板更好，不存在“减配”一说。

  销售人员郝先生：我们是把所有的铝板全用在了一面，这样整体好看。我们（合同）写的是铝板、涂料，是铝板和涂料两种。他要是真是专业做这个工程的，一看就知道现在用的东西比棉岩好，它平整度跟工艺工法，这样会更好看、更平整。

  业主向记者提供的一份开发商此前出具的情况说明也提到：项目北立面、侧立面在阳光下可形成金属质感光泽，楼体整体呈现出金属质感；而更换的聚合聚苯板满足消防节能规范，不影响正常使用功能，根据合同无需向业主公示。

  针对业主与开发商之间的分歧，记者首先联系到丰台区住建委 工程质量管理科 工作人员张女士，张女士表示，住建委主要对工程项目施工质量进行监督：

  区住建委：我们建委主要是实施工程质量这一块，但是如果说违约，没有按照合同约定，就是您找一下房管局市场科。我个人理解就是业主方面能够制约（开发商）的就是合同。

  对于业主们质疑的开发商更换棉岩板为聚合聚苯板的《设计变更通知单》，但业主不知情一事，张女士表示，按照目前相关规定，设计变更单确实不需要相关部门审批或是告知业主。

  区住建委：四方要签字，建筑设计企业、实施工程单位、设计单位、监理单位，我们这也不备案，比如说咱们反映他这样的一个东西变更了，我们要查他有没有设计变更单，如果没有设计变更单，就是违规的。

  区住建委：谁也不审批，除非它涉及到了规划方面的，就是规委把控，涉及到规划方面比较大的那种变更。你要小的这种，他有个变更单就行，人家规委也不会管这么多，建委这一块是管不了这些东西。

  记者随后查询了业主的购房合同，其中提到“在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人对原规划设计的具体方案作出局部调整，可不通知售买人”，不过业主认为这一改动已经影响了商品房质量。针对这种改动到底要不要告知业主，记者又以业主身份联系到丰台区房管局，市场科的工作人员表示：

  区房管局市场科：这得看您合同里约定，有没有约定可以更换材质，或者是更换材质之后需不需要通知您。

  针对开发商样板间北侧外墙用铝条装饰，而现房则更改为聚苯板装饰，业主认为根据京建发258号文件，现房应与样板间一致，但房管局工作人员表示，由于这一处样板间建设时间在258号文出台之前，为展示样板间，所以只作为展示宣传使用。

  区房管局市场科：258号文出台以后是要求开发企业如果要建宣传样板间，必须得建交付样板间，以前是没有规定的。

  对于业主们质疑的“金属质感”这种模糊描述为何会出现在报规图里，谁来判定是否呈现出“金属质感”一事，北京市规划和自然资源委员会丰台分局审批科工作人员表示：

  丰台区规自委审批科：现在外立面很多文字标注这种。再早的项目他都不写，就这两年他才写这种的。

  记者：应该是由哪个部门去最终判定，来认定一下它到底是有没有符合这个金属质感。

  丰台区规自委审批科：因我们是审批部门，你要不要问问验收，我们是这楼没建之前，我们是看着方案给他批的。

  丰台区规自委核验科：我因为不是经办人，我跟他（经办人）也说一下您的诉求，到时候看他这边给您回个电话。

  发稿前记者没有收到相关回复。记者又联系到属地——卢沟桥街道办事处，城乡管理办公室的工作人员表示，他们此前已经召开过吹哨会，不过规自委和房管局相关科室因故没有参加，之后还会继续吹哨，搭建业主、开发商与各部门沟通的平台。

  根据有关部门的答复，期房交付要以合同为准，但业主们则认为，购房合同中有大量的笼统表述和“灰色地带”最后都变成了开发商发挥的空间。

  业主刘女士：开发商跟业主之间的约定其实非常的少，那一本合同大部分都是免责条款，然后真正能规定这个材料的就那么几页，你怎会是通过这么几页，就把这个一个楼怎么盖给说清楚了，就不可能的。

  对此，北京大学法学院教授、房地产法研究中心主任楼建波建议，有关部门可以针对房子预售合同和相关附件提前进行专业审查，以更好地维护购房者的利益。

  楼建波：现在各地政府都在推示范合同文本，实际上我觉得政府和消费的人保护协会可以做的更多的一个事情是房子要预售的话，你把预售合同文本拿来我看一看，我甚至都认为这个看，不应该只是形式上面的看。如果预售制度还要存在一段时间，在发预售许可的时候，能不能对预售合同和它的附件帮我们购房人去做一个审查，比如那些含含糊糊的这样的一个东西，你要不改明确，就要求你向购房者说明。

  在长期关注房产领域的北京海润天睿律师事务所律师包华看来，房屋本身是很复杂的产品，涉及到很多专业问题，所以消费者应该更多地对房屋的整体交付与保修进行约定。

  包华：房屋本身是一个很复杂的产品，它里边涉及到大量的专业性问题，而且它是一个整体交付的产品，所以大家在约定的时候，更多的是约定这样的产品整体交付以及保修，而不会设定其中某一些具体的条件。就好像我们在买一个电器产品，我们很难说我们把电路图里面每一件事情，都跟我们的消费的人都说清楚。

  至于业主关注的建材的更改是否会影响正常使用，外立面是否呈现金属质感由谁判定，包华认为，双方都能够直接进行举证，法律部门要综合各方意见进行判断。

  包华：因我们国家现在是期房，从设计图到施工效果、现场效果，两者之间肯定会有差异，而这个差异是不是一种实质性的差异？是不是会对我们的购房人的购买意愿产生根本影响？这个法官也要判断，我们既不能以开发商的角度去审这件事，也不能以购房人的角度去审视这件事，而是以一个跟这事可能没利害关系的一个普通公众的角度去审视这件事。

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